안녕하세요. 라이프 스타일러 싱숭시티 입니다. 상큼한 일요일 오전입니다 (바깥은 흐립니다만) 오산 아파트 전세만기가 D-3개월이 채 남지 않아 오늘은 경기도 오산 부동산 시황을 체크해볼까 합니다. 경기도 남부 시황하고 전세 수급 등의 체크를 통해 적절한 전세가를 어림잡아 볼까 합니다. 과연 서울 수도권 상승 온기가 오산까지 내려왔는지 궁금하네요.
1.
지역은 오산이지만 저는 줄곧 분양받았을 때부터 '남동탄' 이라 외치고 있는 곳입니다. 위치가 딱 그렇습니다. 남동탄에서 도로 하나 건너편 ㅎ 입지가 애매하긴 한데 2015년 당시 경기도를 떠나기 전 분양통장 써보자 했는데 운좋게 RR이 걸려서 아직까지 10년 가까이 보유하고 있는 곳입니다. 일단 파노라마 영구뷰 나오는 곳입니다. 그리고 앞으로도 개발 호재가 기대되는 곳입니다. 믿는다 오산아!
2.
일단 경기도 오산에 대한 기본 시황 체크. 최근 3년 그래프를 보면 매매 전세 거래량이 서서히 증가하는 것을 볼수 있구요 오른쪽 그래프에서는 23년 2월부터 한차례 거래량 확 늘어나고 특히 23년 12월부터 거래량이 굉장히 급격하게 상승하고 있습니다. 다만 외지인 투자는 큰 변화는 없구요 실수요자들에 의한 거래량이 증가한것으로 추측됩니다.
부동산 지인을 통해 인구 전출입 데이터를 보자면...
모든것을 블랙홀 처럼 빨아들인다는 화성(=동탄) 에서 가장 많은 전입을 흡수하고 있습니다. 아마도 강남>성남> 수원,용인 > 동탄 > 오산 이런 순으로 급지가 줄세우기 되는 느낌. 동탄이 비싸다고 생각하는 분들이 선택하는 곳 중 하나가 오산이라는 뜻. 그러니까 최소한 용인, 동탄에서 전세,매매가 상승이 나와줘야 그다음 오산까지 상승기운이 닿을 수 있다는 게 나의 생각.
어제 부빠크루 부동산 고수 하오님 블로그 포스팅에도 서울 수도권 경부선 라인 급지 정리 포스팅이 있었음. 참고. 저 수도권 지도에 오산은 없구나 ㅎㅎㅎ
3.
문제는 오산에 공급이 너무 많다는 것. 너~~~어무 많다. 23년부터 24 25 26 27까지 수요대비 초과 공급.
지금 보면 역시 21년이나 22년도 꼭지에서 팔았어야 했는데 하는 아쉬움. 지나간 후회는 아무 의미없지만 복기는 필요하다. 공급량이 너무 많아서 상승장에서도 신축 > 준신축까지 상승이 이어질지 의문. 신축이 흔하니 가격이 싸지고 전세는 더 싸지고 준신축도 상승여력이 낮을 것으로 본다.
현재 오산의 대장 아파트 top3는 위에서 보는 것과 같이 서동탄역 더샵파크시티(2400세대), 더샵오산센트럴(600세대), 오산세교자이(1110세대) 이고 평단가는 대략 1800~1900정도. 다른 1급지 경기 수도권에 비하면 아직 한참 저렴한 상태. 전고점대비 약20~30% 정도 하락한 상태. 근데 또 신기한게 오산에서 미분양은 (아직) 없다는 점. 약 5년동안 초과공급임에도 미분양이 거의 0이다. 이 데이터를 어떻게 받아들여야 할지. 인구수와 세대수 증가율이 약 3% 정도로 경기도 권에서도 비교적 인구가 많이 증가하는 편이라서 그런걸까 하고 추측중. 오산 자체 수요 + 동탄 + 수원 수요가 넘어와서 그런게 아닐까 하고.
또 한가지 플러스 요인은 내가 가지고 있는 아파트 단지가 총 3개 단지로 세대수 합치면 거의 3100세대 되는 대단지 인데 오늘 기준으로 전세 매물이 20건 밖에 안된다. 세대수 대비 0.6% 밖에 안됨. 특히 내가 가진 전용59의 경우 두세건 밖에 안됨. 그만큼 전세가 매우 귀함. 개인적으로 이 아파트의 주요 거주층은 동탄-오산-화성 인근 회사를 다니는 신혼부부 또는 아이가 어린 가구 라고 생각하기 때문에 (학군이 매우 약함...) 큰 평수보다는 전용 59가 메리트가 있다고 생각. 일단 전세는 내놓으면 거의 바로 나갈것으로 예상되고 문제는 가격인데...
지금 들어가 있는 보증금 보다 1000정도 증액 하고 빠른 거래 + 세입자 만족도를 위해 주변 시세 대비는 500정도 낮춰서 내놓을 계획. 전세 매물이 매우 귀함 => 전세가 상승 => 매매가 약상승 의 프로세스인데 이게 과연 얼마나 시간이 소요될지 모니터링 포인트이다. 이달 말쯤 시장 분위기를 보고 적절한 가격에 전세를 내놓겠음. 나중에 거래 시점에 다시 업데이트 하도록 하겠습니다.
결론) 요즘 호갱노노에서 줄곧 상위 검색 1위 하는 화성시 오산동이었으면 좋겠으나 그것은 경기도 오산시임. 전세가 매우 귀해서 전세가 상승이 예상됨. 다만 공급이 너무 많아 전고점 회복에는 시간이 걸릴 것으로 예상
이상으로 7일차 포스팅을 마칩니다. 모두들 성장하는 하루 되쇼셔