지난달에 울산에 소형아파트 매수 후에도 아직 부동산 입질이 끝이 나지 않아 근 한달동안 열심히 대구쪽 아파트를 알아보고 있습니다. 임장도 두번 갔다왔고 처음에는 동대구역이 그렇게 좋아보였는데 동대구역 자체는 참 멋져보이지만 '살기에는' 적합하지 않다고 판단했습니다. 조금만 더 내려오면 대구의 심장(이자 TK의 심장) 수성구가 있으므로 이왕이면 수성구 쪽에 물건을 고르는게 좋다고 생각.
1. 신천동 힐스테이트 동대구 센트럴
처음 째려본 물건은 힐스테이트 동대구 센트럴. 26년 5월 입주예정이다. 얼마전까지 마피 2000 짜리가 있었는데 오늘보니까 없다. 지금은 마피 1500. 아직 플피는 거의 없는듯. 분양권 사다가 2026년 입주전에 피 붙으면 팔까도 잠시 생각했었음. 근데 분양권 양도소득세를 생각하면 리스크만 많고 실익이 없을것 같아 이건은 패스. 나중에 입주할때즈음 가격이 얼마나 될련지 궁금하다. 그래서 기록으로 남기는 중
2. 범어역 부근 오피스텔 들
그다음은 범어역 부근 오피스텔들 째려보기. 오피스텔은 취득세가 4.6% 동일하니 좋은 입지의 오피를 구입해볼까? 하고 알아보는 중입니다. 오피스텔은 시세차익보다는 수익형 부동산인데 지금같이 고금리가 계속되는 상황에서는 수익률이 좋은편은 아님. 오피스텔 수익률 아무리 좋아야 5~6% 인데 현재 금리가 그정도 되니(국내는 조금 다르지만) 수익으로는 크게 메리트가 없으며 오피스텔 종특상 시세상승이 거의 없습니다.
오피스텔 가격이 안오르는 이유를 짧게 정리하자면
1. 대지지분이 작음. 계약면전 대비 공급면적이 평균 50% 정도밖에 안됨. 계약면적은 43평인데 실평수는 17평밖에 안됨. 토지 지가상승에 대한 메리트가 없다.
2. Live 만 하고 Buy는 없다. 대부분 싱글 임차인이기 때문에 굳이 매수의 필요성을 못느낀다. 잠시 스쳐가는 세입자일뿐. 그래서 시설관리를 기대할 수 없다. 아파트의 경우 집주인 실거주나 세를 주고 있더라고 아파트 관리에 신경을 많이 쓸수밖에 없는데(내 아파트는 명품이어야해) 오피스텔은 그게 안된다.
3. 관리비가 비싸다? 근처 환경이 좋지 않다? - 세대수가 작고 상가가 많다보니 관리비가 좀 비싸긴한데 요즘도 그런지는 모르겠음. 주변 환경은 케바케인 듯. 아마도 오피스텔 입주자의 니즈에 따라 다를듯. 어떤 사람은 역에 가깝고 식당많고 (술집도 많겠지) 적당히 잠만 자는 가성비 오피를 찾는 사람도 있을테고 어떤 사람은 브랜드 아파트 와 붙어있는 주거형 오피스텔에서 살면서 '생활'에 중점을 두는 사람도 있을듯. 그래서 오피스텔은 수요층을 잘 이해하고 투자해야 할듯
그래서 지금 째려보고 있는 오피스텔들은 범어역 사거리의 클래시아, 마크팰리스, 서한 포레스트, 브라운스톤 정도가 되겠음. 처음에는 클래시아가 끌렸으나 지금보니 오히려 포지션이 애매. 위치는 마크팰리스가 더 나은듯 하나 마크팰리스는 복층에 측간소음이 안좋다는 단점. 그래서 지금은 브라운스톤 주거형 오피스텔을 째려보고 있습니다.
브라운스톤 입주할때 기사를 찾아보니 그 해에(대구 아파트가 뜨거울 당시) 가장 높은 청약경쟁률을 기록하며 5일만에 완판했다고 되어있음. 당시 아파트는 국평 분양가 4억이 조금 안되었고 오피스텔 전용 54형은 대략 2.7억쯤. 17년 6월에 입주하였으니 7년이 지난 지금 오피스텔은 분양가 이하로 가격이 떨어졌다. 가장 비쌀때는 3.2억 정도. 지금 비교하면 거의 1억 할인 중. 나름 준신축에 지금 다시 지으라고 하면 이가격은 절대 안나온다. 가격은 거의 저점에 왔다고 생각하는데..
4. 문제는 임대(중에서도 전세) 수요가 확실한지, 그리고 임차인의 성향이 어떠한지, 나름 주거형인데 정말로 학군을 위해 살고있는 가족들이 있는지 봐야하고, 4년정도 보유하면 저것보다는 오를거라는 확신은 있는데 전세수요가 받쳐줄지 살짝 의문.
무엇보다도 큰 문제는 대구에, 특히 수성구에 아직도 공급이 너무 많다.
미분양은 빠르게 감소중. 과거의 전례가 있기에 나름 긍정적인 요소. 다만 대구 주택 시장은 아직도 매수자가 절대 우위. 매수 심리가 0.6밖에 안된다 ㄷㄷ 파는사람 천지. 사는사람이 초갑
입주물량은 수성구에만 향후 2년간 약4000 세대. 미니 신도시급이다. 올해 입주물량만 봐도 2500세대 ㄷㄷ 아무리 대구 수성구라지만 이정도면 공급폭탄이다. 이번에 물건들 알아보면서 부동산에서 '최근 전세가격이 하향세이다' 라고 말한게 다 이유가 있다. 전세가격이 더 떨어질것 같고 매매가도 떨어질듯. 급매 가격은 계속 모니터링 해야겠음.
결론은 아직은 들어갈 때가 아니다. 범어 아이파크 하고 힐스 만촌역 입주 끝나고 저 위의 미분양 그래프가 좀더 바닥에 가까워지면 그 때 다시 고려해 보는걸로. 그때까지 모인 자금은 단기투자 또는 공모주 투자 할것.
이상으로 대구 범어역 아파트 오피스텔 째려보기 포스팅을 마칩니다. 범어역에 조만간 임장 한번 가야겠네요. 과연 대구 수성구의 미래는 어떻게 될것인가!
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