[블챌Day22] 대전 부동산 적정가격은 얼마일까

 

안녕하세요. 라이프 스타일러 싱숭시티 입니다. 오늘은 7월22일 입니다. 일요일부터는 장마가 지난 뒤라 그런지 하늘이 무척 푸르고 가시거리가 쨍한 날이었습니다. 그리고 온도가 확 올라서 매우 덥네요. 그나마 습도가 높지 않아 다행. 제 삼성 갤럭시 놋북은 요즘도 배터리가 급방전 하는 현상이.... 아오 슬프군요. 만 2년도 안썼는데. 여튼 지난 시간에 이어 오늘도 대전 부동산 분석을 해봅니다. 

1.

출처는 이하 아실, 부동산 지인

인구 전출입을 보면, 대전은 유성구를 제외하고는 전출이 많은 상황입니다. 세종시도 도시 확장이 거의 된 탓인지 전입 인구가 확 많지는 않습니다. 유성구는 아마도 도안신도시 때문에 인구가 계속 증가하고 있는듯.  그렇지만 세대수는 꾸준하게 증가하고 있음. 어쨋든 대전-세종을 한 덩어리로 봤을 때 충청권 핵심 도심으로서 확장은 진행중인 셈. 

수요 공급을 보자면, 일단 세종은 올해 이후로는 공급량이 매우 적고, 대전은 올해와 내년까지 초과 공급임. 대전에 요즘 도안신도시 하고 도마변동 재개발 예정이 많아서 은근히 계속 공급이 있는 셈인데, 구축 아파트 비율이 높아서 신축에 대한 선호는 있다고 봄.

그러나 물량앞에 장사가 없으니, 줄었던 미분양이 5월에 급증하였다. 요즘 대전을 보면 분양단지들이 많은데 고분양가 논란이 있으면서 일단 미분양 되는 분위기. 저 미분양이 얼마나 빨리 줄어드느냐가 관건일 듯 싶다. 주택가격 심리도 아직은 매수자가 절대 우위. 23년 8월 기점으로 계속 하락하는 중.

2.

다음은 지역별 비교 분석입니다. 대전 대장인 서구 둔산동의 크로바 하고 다른 지역들의 대장 단지를 비교해봄. 크로바가 36평이라 다른 34평보다 2~3평 (거의 1억) 가까이 차이는 나긴 하지만 추세를 보려는 것임을 감안. 

비교 단지는 같은 광역시인 울산의 대장 아파트 문수로2차 아이파크 33평. 그리고 대전안 세종있다의 세종 대장 아파트 새뜸10단지 그리고 경기도 권에서 비슷한 가격대를 찾다가 평촌의 더샵 센트럴을 가져와 보았음. 예전에 범계역에서 4년정도 살아봐서 아는데 평촌 더샵 센트럴이 학원가는 아니지 않나요? 여하튼 데이터로 나오는 평촌 대장 아파트가 저 곳이군요. 그래프 추세를 보면 세종하고 울산은 하락빔을 맞고 상승세 회복이 살짝 더딘 느낌인데 대전 크로바 하고 평촌 은 상승세가 확 올라오고 있음. 대전 크로바가 92년에 지어진 33년차 아파트임을 생각해보면 참 후덜덜 하다고 생각. 크로바 자리에 신축이 들어온다면 평단가가 얼마가 될까?? 거의 서울 1.5~2급지 되지 않을까 싶음.

그럼 대전 서구 둔산동 크로바 근처의 신축 아파트들 가격을 한번 조사해 봅니다. 둔산동 근처의 핫한 분양단지가 있는데 하나는 무려 2700세대 대단지 25년 2월 입주 용문동 둔산더샵 엘리프 이고 (용문역 역세권) 다른 하나는 반대쪽에 있는 무려 2000세대 대단지 25년 6월 입주 둔산자이아이파크 임. 둘다 내년 2월 하고 6월 입주라서 내년 주변 전세가격은 많은 조정이 예상되나... 현재 두곳 모두 상당히 상당한 프리미엄이 붙은 것을 볼 수 있다. 더샵 엘리프는 분양가 평당 2121만원 네이버 매물 기준 8천정도. 둔더엘은 분양가가 평당 2160만원 이었으나 현재 피가 큰거 한장이라는 이야기가 들림. 아직 전매제한이 안풀려 네이버에서 검색은 안됨. 

최근 분양중인 가장동 힐스테이트 더퍼스트도 분양가 2천이고 오늘 특공 분양 시작한 도리팍(도안 힐스테이트 리버파크 의 줄임말이라고 합니다.) 옵션 다 포함한 평단가가 2250 정도 한다고 하니 위 두곳의 분양가가 싸보이는 효과가..

 

© lukevz, 출처 Unsplash

3.

결국 대전은 저 갑천하고 유동천 안 고구마 같은 땅에서 아예 둔산동 핵심지에 있거나 아니면 강변따라 도안 신도시나 도룡 유성이 유망한 것으로 보임. 

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결론) 대전의 대장인 크로바의 그래프만 보면 거의 전고점을 회복한 것으로 보임. 울산이나 세종, 평촌하고는 양상이 살짝 다름. 최근 분양하고 있는 단지들의 청약률과 미분양 감소 갯수가 바로메타가 될 것으로 판단. 이상 대전을 잘 모르는 아재의 지극히 주관적인 대전 분석을 마칩니다. 피스!