[블챌Day19] 대전 부동산 기본분석 feat 빠숑 렘군 tv

 

안녕하세요. 라이프 스타일러 싱숭시티 입니다. 오늘은 7월19일 Happy Friday 입니다. 제 노트북은 복구를 통해서 다시 부활하긴 했는데 뭔가 찜찜하네요. 일단 놋북 배터리에 뭔가 문제가 생긴 듯. 전기료 좀 아껴보겠다고 대용량 배터리로 충전 몇번 했는데... 아오 미련한 짓이었습니다. 오늘의 교훈은 해적 다운로드는 바이러스 항상 조심, 그리고 놋북 충전기는 꼭 정식 어답터를 사용하자 입니다. 

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요즘은 분양권 투자를 눈 여겨 보고 있는데 지난 일주일 동안 지역을 서치해 본 결과 천안-아산 또는 대전-세종으로 집중해서 알아봐야겠다 하는 선택을 했고 그 중에서도 대전 쪽을 집중해서 파고 있음. 참고하는 컨텐츠는 빠숑 티비 김학렬 소장하고 푸릉 렘군 님 유툽을 참고하고 있음. 온라인에 정말 수도 없이 많은 소위 '부동산 전문가' 들이 있는데 뭐 다들 조금씩 접근방식이나 생각하는 게 다르기 마련이고, 그나마 나한테 가장 맞는 채널이 저 두 분 인 것 같음. 두 분 다 약간 상승론에 가까우니(물론 타이밍이 더 중요하지만) 약간 중도나 하락 신중론자 채널도 하나 잘 골라서 청취하는 것도 필요하다고 생각. 언제나 균형 잡힌 시각을 유지하는 게 중요하니까요.

 

 

© hautier, 출처 Unsplash

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그래서 유툽 '빠숑 대전' '렘군 대전' 으로 검색해보니 대전에 대해 요약해서 잘 정리해 놓은 영상들이 올라와 있음. 요약하자면 대전과 세종은 한 덩어리이고 같은 생활권. 세종은 대전을 이길 수 없다. 대전은 서구 둔산동이 학군의 중심지 이다. 도시의 발전은 서구와 유성구를 중심으로 서남쪽 방향으로 확장되고 있다. 정도. 세종의 인구가 벌써 38만인걸 볼 때 대전의 인구가 확 감소하지 않고 지금의 150만명 정도를 유지하는 걸로 보면 인구 감소 보다는 오히려 도시의 확장이나 인구 증가 하는 효과로 봐야 한다고 생각됨. 그리고 대전에는 과학 연구단지 들이 많아 그만큼 고학력 고연봉자들이 많고 학구열도 높다고 볼 수 있음. 부산-대구-울산 같은 전통적인 1,2차 제조업도 물론 흥해야 겠지만 요즘은 서울이나 판교같은 IT 나 연구분야 산업도 중요도가 커졌다고 생각

 개인적으로 조사해서 찾아본 우리나라 1000대 기업 소재지 현황. 2012년과 비교해 볼때 서울은 거의 제자리. 2016년에 급감했다가 다시 빠르게 예전 수를 회복했음. 인천은 지속적으로 상승하는 중. 인천의 위상이 올라가고 있다는 걸 느끼게 됨. 그리고 경기가 역시 드라마틱한 증가를 보여주고 있음. 서울-인천-경기의 1000대 기업 점유율이 무려 75% ㄷㄷ 전체의 4분의 3을 다 먹고 있습니다. 이 쏠림 현상에 대해 인정하고 넘어가야 함. 2010년 부근에 공기업 지방이전 하고 국가 균형 발전 노력을 했음에도 수도권 쏠림은 경제논리로 어쩔 수가 없는 듯.  대전도 잠깐 상승했다가 지금은 줄어든 추세이고 충남이 21년도 42개로 상승했다가 22년에 36개로 어쨋든 상승추세. 아마도 천안 아산 쪽 일자리가 많지 않을까 하고 생각. 청주-오송 으로 대표되는 충북도 거의 제자리. 세종도 제자리. 전라도는 크게 변동없음. 전체 대비 3.6% 밖에 안됨. 마지막으로 영남권은... 부산은 확연한 감소. 그에 반해 대구는 진격중. 인천 빼고 광역시 중에 원래 공업도시인 울산빼고 대구의 선전이 중요체크. 2012년만 해도 부산하고 울산하고 거의 2배 차이였는데 지금은 부산-울산 대등한 수준. 경남(창원)-경북(구미) 숫자는 지속적으로 감소 중.

3.

다시 대전으로 돌아와서 투자자의 관점에서 볼 때 대전의 입지는 서구, 유성구가 Top2 이고 빠숑님 분석에 따르면 서울 경기 아파트 값하고 대전은 상관계수가 매우 높다고 함. 요거는 개인적으로 데이터를 분석해 봐야 겠음. 

출처 : 빠숑티비

 그리고 대전의 평단가는 전국에서 평균 한두개 살짝 위인데 분양가로 보면 전국 평균 하나 아래로 평단가 대비 분양가가 낮은 지역임. 요즘 대전 신축 아파트 분양가는 대략 1800~2000 정도임. 분양가가 적정한 가는 주변 신축 아파트와 비교해야 겠고.

대전에도 노후화 된 아파트들이 많아 신축에 대한 수요가 많고 대전 원도심에서 진행중인 대규모 재재를 주목할 필요가 있다. 그중에서도 대전역 부근이나 도마변동 재개발 등이 있음. 

 가장 큰게 도마-변동 재정비 촉진지구 인데 이 빠숑님 미니 특강에서 사용된 자료들을 보니 '힐스테이트 가장 더 퍼스트' 분양 홍보자료에서 자료를 많이 인용한 것으로 보임. 물론 빠숑님이 방송중에 단지를 찝어서 이야기 하진 않았지만 자료에서 보이는 (저기 저위 site 라던가) 입지는 그곳을 가리키고 있음ㅎ 이것도 소위 PPL 인가???  여하튼 총 13개 구역으로 현재 8구역인 도마 이편한 포레나가 1881세대로 가장 먼저 준공하였음. 현재 시세가 어떻게 되는지 분석 필요. 그리고 사실 위로 갈수록 둔산동과 가까워 지는데, 그중에서 첫번째가 1구역이고 그래서 이곳에 들어오는게 1779 세대의 '가장 더퍼스트 힐스테이트' 임. 네이밍 이해 완료. 그 다음 타자는 1구역 하나 아래 3구역이고 현재 관리처분 인가가 났고 무려 GS 현대 포스코가 들어오고 3463 베리베리 대단지 되겠다. 25년에 분양예정이라는데 이곳이 아마 중요한 키포인트가 되지 않을까 하는 생각. 여튼 새삼 도마변동 지구 계획을 보니 엄지 손가락이 연상되네요.

© badun, 출처 Unsplash

빠숑님이 대전 미니특강 하면서 마지막으로 클로징 summary를 했는데 서구 유성구의 대단지 1000세대 이상 입주를 주목해야 하고 입지 프리미엄을 위해 두개의 강변 안쪽으로 들어와라 라고 하면서 계속 화면에 띄운 사진이 요사진임.ㅎ

 

그나저나 어쩌다 대전은 성심당 뿐인 노잼 도시가 되었을까요 ㅎㅎ

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결론) 대전의 현재 분양가가 저렴한지 주변 단지하고 비교해 봐야하고 대전하고 비슷한 위치에 있는 지역 두군데 모니터링 해서 대전이 현재 저평가인지 고평가인지 알아봐야 겠음.