[블챌Day10] 울산 남구 소형아파트 매수 후기 - 올라라 올라

 

안녕하세요. 라이프 스타일러 싱숭시티 입니다. 오늘은 7월10일이고 오늘 아침도 어제에 이어 비가 주륵주륵 내리고 있습니다. 참고로 저랑 와이프님이 매년 체크하는게 하나 있는데, 해마다 7월7일 칠석날에는 어떻게든 비가 왔는데 그날 제가 있는 곳은 끝내 비가 오지 않았습니다. 서울사는 제 친구에게 그 이야길 했더니 저랑 이야기하고 1시간 후에 비가 왔다고 하더라구요. 칠석날에는 비가 (거의) 오더라 - 라는 시덥잖은 이야기를 인트로로 깔고 오늘 포스팅 시작합니다.

 

 

 

1.

지금쯤은 포스팅을 올려도 되겠구나 하는 생각에 지난 5월말에 있었던 울산 아파트 매수 후기 입니다. 올해 3월부터 꾸준히 '지방 공1 이하 아파트' 물건을 열심히 서치했습니다. 다주택자 취득세 중과를 피해 1% 취득세 물건으로 골랐구요 그 중에서도 전세가율이 85% 이상이고 갭은 맥스 2천잡고 열심히 호갱노노에서 물건 검색을 했습니다.

© shaddy_music, 출처 Unsplash

처음에는 집에서 가까운 김해를 서치했구요 임장도 세번이나 갔네요. 그때도 좋은 물건이 있어서 계약할까? 심각하게 고민도 했었죠. 장유지역에 2003년 정도 지어진 30평대가 공1 이하에 관리상태도 괜찮고 전세도 잘 나가고 동네 분위기도 좋았습니다. 그렇지만 김해의 경우 올해 내년 내후년까지 공급이 너무 많아서 투자 보류 했습니다. 율하 스카이시티 제니스가 무려 3800세대이고 25년 2월 입주 ㄷㄷ 더샵 신문 그라니티가 약 1200세대에 26년2월 입주. 장유-율하 생활권에 이렇게 대규모 단지들이 입주예정이라 구축 전세가격이 심히 영향을 받을것으로 예상했습니다. 그리고 또 한가지는 지난 10년동안 매매가 그래프를 보니 지금가격하고 10~15년 가격하고 별반 차이가 없었습니다. 지난 10년간 유동성 증가에 비해 이 아파트는 유동성을 안먹었다고 봄. 

그 다음으로 서치한 곳이 부산의 지사과학단지 하고 구미 구평동 인근이었는데 이곳도 여러가지 이유로 투자보류. 지사과학단지는 직주근접하고 단지 조성은 참 괜찮았는데 동네가 너무 닫혀있더군요. 심지어 율하하고도 그렇게 가까운데 너무 외딴 섬 같았음. 그러나 준신축 치고 가격이 너무 괜찮아서 아직도 계속 모니터링 하고 있는 곳.

2.

지방 공1 이하 아파트 검색하면서 그래도 인구30만 이상이고 앞으로도 인구가 지속적으로 늘어나는 곳을 찾았는데 김해는 확실히 인구가 늘고 있긴 한데 공급이 많고 구미는 인구가 살짝 정체되고 있고 구평동 인근 아파트들은 대체할 수 있는 요소가 너무 많고 신축 대비 구축의 입지 메리트가 별로 없다고 생각했습니다. 

이 사이 어딘가

그러다가 제 검색레이다에 들어온 게 울산 남구 아파트였습니다. 일단 서울 수도권 이 아닌 광역시 지방은 확실하게 공급과 학군 위주로 접근을 해야함. 울산 대표 학군하면 옥동하고 신정동이고 직접 임장 가보니 확실히 학군지에 살기좋은 곳이라는 생각이 들더군요. 그리고 울산이 지금은 몇계단 더 하락하긴 했지만 근로소득 순위 top5 에 드는 곳이고 현대자동차 여전히 잘나가고 현대중공업도 다시금 조선 경기가 호황사이클에 올라오면서 광역시 중에서는 좋은 조건이라고 판단했음

제가 매수한 물건은 19평 투룸 소형평수라 학군지와 크게 영향이 없을수도 있지만 일단 대단지이고 관리도 매우 잘되어있었습니다. 바로 앞에 여천천에서 운동하는 사람들도 많고 동네가 전반적으로 차분하고 편안한 느낌이었음. 무엇보다도 현재 세입자가 전세 갱신권을 사용하여 26년3월까지 만기인 점이 매수 결정 요소중 하나였습니다. 앞으로 약 2년정도 남았는데 그 때까지는 전세가 든 매매가든 지금 갭차이만큼은 올라갈 것으로 판단했습니다.

3.

그리고 울산이 아직까지는 도시전철이 없는 유일한 광역시 라는 타이틀이 있었는데 울산 일대가 수소 특화 단지 요런 테마로 밀고 나가면서 무려 세계 최초 수소트램을 도입하기로 결정되었습니다. 올해 하반기에 착공하여 27년 개통을 목표로 하고 있습니다. 즉, 얼마 멀지 않았다는 이야기. 

교통망 개선은 어쨋든 굉장히 좋은 호재임. 광주의 지하철 처럼 애물단지가 되지 않기를 바랍니다.ㅎ 

포스팅을 위해 자료조사 하면서 한가지 마음아픈 데이터는 울산의 대장이자 남구 대장인 문수로 아이파크 국평과 제가 매입한 단지의 국평 시세 그래프를 비교해보았는데...

문수로 아이파크가 입주할 시점인 13년 하반기만 하더라고 둘 사이의 갭차이가 1억 언더였는데 지금은 너무 많이 벌어졌군요 ㅠ 13년도만 해도 제가 고른 단지도 10년차 쯔음 되었을텐데 그때 좀더 레버리지 땡겨서 아이파크 들어간 사람하고 현재 시점에서 보면 어후..... 21년 전고점 기준으로 보면 거의 10억 가까이 벌어졌습니다. ㄷㄷ 제가 고른 단지도 우상향이긴 한데 대장 단지에 비교하니 한참 모자라네요. 저 정도면 1급지 대 2.5급지도 될까말까 네요. 울산 남구에 라엘에스 라고 약2000세대 하이엔드급 아파트가 28년 2월 입주 예정인데 그전까지 많이 올랐으면 좋겠습니다. 대략 전세 만기 다가오는 26년 3월을 매도 시점으로 보고 있습니다. 아니면 한턴 더 돌아서 27년 하반기 즈음.

매도자 분은 나보다도 훨씬 젊으신 91년생 분이셨음. 예전에는 부산 금정구 사셨는데 계약날 보니 연제구로 이사하셨더군요. 만나서 인사하고 '코인부자신가' 하고 생각했습니다 ㅎ 아파트 잔금일은 재산세 납부를 피하기 위해 6월 중순으로 정하고 약간 네고쳐서 쿨거래 했습니다.

등기서류 받은날 기념으로 와이프님과 집에서 맥주한잔 했네요. 

결론) 여러가지 객관적이면서 매우 주관적인 분석으로 매수한 울산 남구 아파트. 한마디로 평하자면 금리인하-부동산 가격상승에 베팅했습니다. 이제 물떠놓고 올라라 올라라 기도하면 됨.

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이상으로 10일차 포스팅 완료!  요즘 주담대 금리가 그렇게 많이 내려갔다면서요??